齐鲁证券分析报告（1226）

---------------------------掘金在一级土地开发的沃土


    近期《土地储备管理办法》的出台充分显示出我国的土地供应正正式迈入“储备管理时代”。由此，房地产业开始将视线更多地转向利润可观的土地一级市场，开发商争食土地一级开发这块大蛋糕的趋势也愈发明显。近日来，以一级土地开发为主业的绵世股份井喷式飙升，累计最高涨幅逼近50%，这就已经掀开了这种大趋势的冰山一角，在一级土地开发这块沃土上，仍有更多金矿值得开采。

    土地藏金 一级土地开发成掘金利器

    土地可以说是开发商的命根子，土地储备的多少，决定了开发商日后开发楼盘的多少。同时，大家都知道，所谓房地产赚得就是土地的钱，土地是不可再生资源，土地越是储备期长储备量多，未来升值的可能也就越大。毫不夸张的说，房地产商的利润金矿就埋藏在土地之中。

     所谓一级土地开发，是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。可见，开发商通过做政府的代甲方，进行一级土地开发就往往可以优先获得优越区位的土地，也就意味着获得了未来更多的利润回报。

   《 土地储备管理办法》出台 提升一级土地开发可持续性

    国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定的《土地储备管理办法》，日前正式印发。新颁发的《土地储备管理办法》确定了由市、县国土资源管理部门下属土地储备机构，统一承担和管理本辖区内土地的依法获取、前期开发、储存及供应工作，以实现调控土地市场，促进土地资源合理利用的目标。对于此办法的实行，地产界一致表示拥护，房地产从源头上开始更加规范了，统一了土地的储备模式，就更便于加强土地的调控。

    国家土地储备管理政策的出台使得一级土地开发环节分工更细化，有利于开发周期缩短；对于开发商而言，竞争将提前到一级土地开发环节，将促使更多的房地产企业参与进来，一级土地开发的市场化程度将提高。随着一级土地市场日后运作的规范，单块土地一级开发的利润率可能有所下降，但业务的持续性将更加可靠，收益也会更加稳定。新政出台还会有效减少开发商高垫资带来的因土地降价或流拍不能按期收回投资等引起的风险，而且一级开发仍然有可能采用目前的分成模式，不会影响公司已经签订的合同。在可持续性得到保证的背景下，后市进行一级土地开发业务的公司有望获得长足稳步的业绩增长，相关投资机会值得进行重点把握。

    实战上，投资者可以重点关注长春经开（600215）。一级土地开发是长春经开的一项主营业务之一。由于政府保证长春经开优先获得进行一级开发的土地的使用权，后市该股的发展潜力及其可观。二级市场上，该股近日放量上涨，上攻意愿异常强烈，值得给予重点关注。。  


长春经开：主业转型变长春地王 一二级联动超绵世股份


核心投资策略：

    宏观调控政策对房地产行业的影响并非全面利空，通过调控政策规范行业运作、延长行业生命周期才是调控的最终目标，近期房地产业“拐点论”遭到业内外的一致声讨就是极佳的证明。伴随着对行业景气终结判断的衰亡，地产板块近期也止跌企稳，其中受调控政策影响较小的一级土地开发商绵世股份更是率先发难、短线大涨，成为近期市场瞩目的焦点，而其之所以能够星光四射，无外乎土地价格暴涨导致一级开发商暴富这一财富神话的指引。遵循此思路，通过股改转型房地产开发，并凭借与政府的良好关系坐享土地一二级联动开发的长春经开（600215），有望成为市场资金重点狙击的对象，其追赶绵世股份的火爆行情无疑值得重点关注。

    投资要点：

    1、借股改东风完成主业转型  长春地王坐享土地牛市

    长春经开今年12月6日发布的重大资产出售和购买实施情况公告显示，根据长春经开(集团)股份有限公司2006年12月15日股东大会审议通过的《公司重大资产出售和购买的议案》，目前所出售和购买的资产已交割完，相关款项已划转完毕。目前出售的长春经开生态发展有限公司股权以及购买的长春经济技术开发区开发大厦物业管理处股权的变更工商登记手续尚未完成，待上述资产出售和购买事项工商登记手续完成后方告实施完毕。至此，公司通过股改向大股东剥离绿化等低效资产，从而转型房地产开发的蛹化之路终于大功告成。置换入的5号用地（34.8万平米）和7号用地(25.7万平米)，加上股改前置换入的临港经济区 3.6平方公里经营用地，建立了一个非常独特的“地主”式的盈利模式。

    在严守18 亿亩耕地国策导致土地供给总量受限，国务院发文（《国务院关于控制拆迁规模严格拆迁管理的通知》）要求各地从2004 年6 月开始严格控制房屋拆迁面积导致资源循环受阻，2003 年“8.31”大限取消了协议用地的供地方式、引进“招拍挂制度”导致土地价格市场化的情况下，我国土地价格出现了大幅上升的局面，从2006年以后，全国土地交易价格指数开始超过了同期房地产销售价格指数。土地价格的大幅上涨对于“地主”盈利模式的长春经开而言，无疑是重大利好，土地牛市对公司业绩的贡献值得期待。

    2、 一二级联动收益丰厚  垄断式开发前景看好

    通常而言各地的土地一级开发有三种模式：一是政府通过自己的土地收购储备机构进行一级开发，然后进入市场。在这种模式下，房地产企业几乎无法介入土地一级开发环节。

    二是政府授权特定企业进行开发，在这种模式下，与政府关系密切的大型房地产企业将受益匪浅。三是政府通过招标选择土地一级开发的公司。这种模式下，可获得土地一级开发的企业范围较大，但利润率会因激烈的竞争而处在一个非常低的水平。综合来看，在第二种模式下与政府关系密切的一级土地开发商无疑具备较好的发展前景。而长春经开正是这一模式的受益者。垄断式开发带来的超额利润值得期待。

    此外，根据长春经开与开发区管委会签订的协议，通过招拍挂方式进行目标土地出让时，管委会保证长春经开依法所享有的参与招拍挂的权利，除非长春经开放弃参与权，管委会不得在长春经开无准备或无法参与的情况下通过招拍挂等方式进行目标土地出让。这就为长春经开进行一二级土地的联动开发打下了深厚的政策基础。而通过参与土地一级开发，加深对土地成本的了解，然后通过设置有利于己方的出让条款，长春经开将大大增加在公开市场拿到二级开发权利的胜算。一二级开发联动带来的丰厚收益值得期待。